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地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20%的违约金，国资方面则称“没钱”。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么，背后真相到底是怎样的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事，主要是地方国资资金支付的问题，退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事。”

　　值得注意的是，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。

　　一般而言，共有产权住房，是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段，便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房的支持政策，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量的16%。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力。

　　不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

　　后来，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

　　在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好、政府财政状况好，此类问题较难放大。但问题是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题。从这个角度看，上述情况不会是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点，一是人口实现跨越式增长的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

　　此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折”。

碳酸锂价格跌破50万元大关 促进动力电池、储能等生产成本降低******

　　记者 李春莲

　　见习记者 彭衍菘

　　1月9日，电池级碳酸锂价格跌破50万元大关，较11月上旬的最高点跌去了约22.83%。

　　据上海钢联发布的数据显示，1月9日部分锂电材料报价下跌，电池级碳酸锂下跌1万元/吨，均价报49.25万元/吨，工业级碳酸锂下跌1万元/吨，均价报46万元/吨；氢氧化锂下跌7500元/吨至9000元/吨。

　　业内人士认为，未来碳酸锂供需格局或仍处于紧平衡状态，碳酸锂价格下调还未结束，2023年碳酸锂价格将回归到更合理区间，这为产业中下游带来巨大的成长空间，储能、整车厂、新能源车等行业有望加速发展，产业格局将更加健康。

　　价格下跌激发需求

　　事实上，从2022年11月下旬开始，碳酸锂价格就开始呈连续下跌趋势。

　　“碳酸锂价格多日下跌主要是受到新能源汽车补贴退坡等需求面因素的影响，反映市场短期对终端需求减弱的担忧。”川财证券首席经济学家陈雳在接受《证券日报》记者采访时表示。

　　上海钢联新能源事业部锂业分析师曲音飞对《证券日报》表示，“终端减产导致场内情绪发生转变，贸易商清仓低价出货，需求回落也致使企业厂对厂交易博弈明显，下游高价采买情绪极弱，场内交易冷清，冶炼厂出货价格同步下调，加之下游中小企业也存抛货行为，场内现货资源增多，供需差拉大导致价格持续走跌。”

　　具体从新能源汽车产业的角度来看，碳酸锂价格的回调和供给需求的调整密不可分。盘古智库高级研究员江瀚在接受《证券日报》记者采访时表示，“目前的市场需求没有预期那么好，新能源汽车补贴的结束将对2023年一季度的整体需求有一定的削弱作用，这使得下游的车企和动力电池厂商在原材料采购上更加谨慎，从而导致市场的回调。”

　　不过，随着碳酸锂价格的下降，新能源汽车产业链中下游的成本不断降低，有望迎来机遇。

　　陈雳分析，碳酸锂价格下跌，叠加正极加工费、负极和电解液等核心材料价格下行趋势明确，意味着未来行业成本将显著下降，企业盈利边际改善，价格上有更大自主空间，有望刺激新能源车需求恢复，储能需求或将进一步爆发，锂电板块的中长期成长性较高。

　　江瀚认为，成本的降低会增强新能源汽车企业和动力电池企业的自身竞争力，中下游更多的产业机会开始显现，有助于整个行业更好的发展。

　　北京特亿阳光新能源科技有限公司总裁祁海珅同意这一判断。他认为，碳酸锂价格下跌对于新能源汽车行业的整体健康度和可持续性发展是有利的。“锂价适当的下跌有利于新兴电力系统的构建，有利于储能项目市场需求的激发。”

　　对价格走势判断不一

　　曲音飞认为，2023年碳酸锂价格主要趋势仍以看跌为主，但中间不排除有回调机会。陈雳则表示，在下游需求的支撑下，碳酸锂价格下跌幅度有限。

　　江瀚认为，碳酸锂价格未来还会有一定的下跌，但其维持在一个区间内盘整的可能性较大。“伴随着整体市场需求和供给的逐渐回暖，同时也包括盐湖提锂技术的不断完善，2023年的磷酸铁锂的供需不会显著失衡。”

　　1月6日，丰元股份在投资者互动平台公开表示，公司全资子公司山东丰元锂能科技有限公司拟在玉溪市投资建设规模为20万吨锂电池高能正极材料及配套相关项目，目前正在建设中的为一期项目：年产5万吨磷酸铁锂正极材料及1000吨黏土提锂中试线，后续项目根据一期项目建设的实际情况积极推进。

　　国轩高科近日表示，宜丰国轩锂业有限公司年产5万吨碳酸锂项目一期(年产2.5万吨)预计2023年4月投产。同时，与其配套的年处理300万吨瓷土矿(含锂)选矿厂同步在厂房施工，预计2023年5月投产。

　　华西证券预计，2月份新能源汽车产业链的生产经营将逐步恢复正常，下游需求有望好转，锂盐价格大概率逐步企稳。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）