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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
追逐“共富梦”的村支书张明忠：大家富，才是富****** (新春走基层)追逐“共富梦”的村支书张明忠：大家富，才是富 中新网张家界1月18日电 题：追逐“共富梦”的村支书张明忠：大家富，才是富 作者 白祖偕 邓霞 张雪盈 张明忠是湖南张家界永定区的名人。他是土生土长的官黎坪街道仙人溪村人，曾常年在外打工，2012年从广东回张家界创业，取得佳绩后又挑起仙人溪村党支部书记这副担子，为家乡谋发展，为乡亲谋福利。 从张家界响当当的“大老板”到仙人溪村赤诚为民的“领头羊”，张明忠靠的是建设家乡的一腔热血。他说：“自己富，不是富；大家富，才是富。我是党员，有责任也有义务为家乡发展和乡亲致富作贡献。”  仙人溪村村部。 受访者供图抓党建凝聚涣散民心 仙人溪村是张家界永定区最大的村，2016年由原仙人溪、犀牛潭、熊壁岩三个村合并而成，村情复杂、民风彪悍，村干部各自为政，工作相互掣肘是基本村情。2019年，合村后的第二任村党总支书记和副书记受到免职处理。这时，党组织想到了从仙人溪村走出去的“能人”张明忠，希望他能挑起支书这副重担，稳定村局面，带领村民致富。 “任村支书这事我从来没想过，总担心干不好。”张明忠说，他之前常年在外打工、创业，对村里的情况并不太熟悉，且当时他的事业正蒸蒸日上，每年纯利润都上百万元，也是分身乏术。“但党组织找我谈了四次话，让我坚定了挑起这副担子的决心。”最终，张明忠将产业交给家人打理，自己全身心地投入到村务工作中。 如何增强党员干部凝聚力，让大家勠力同心，成为张明忠面临的第一道“拦路虎”。担任村党总支书记后，他便把抓乡村党组织建设作为首要任务，严格落实“三会一课”、主题党日活动、组织生活会、民主生活会等组织生活制度，提高党组织生活质量；扎实开展党史学习教育，用党的创新理论武装头脑、指导工作；学习先进经验和特色做法，大力推进党支部标准化规范化建设；建立健全村“两委”工作制度，坚持“民主管理，村务公开”，促进各项事业公开透明、顺利开展。 “村里实行了村务、财务、党务三公开制度，采取重大事项一事一议，小事召开两委会研究，大事通过代表会、党员会，甚至村民大会民主决策，保证村里各项工作在民心稳定的条件下开展。”张明忠说，村里的大事小事都充分体现村民自治和村民参与，既增加了工作透明度，也消除了隔阂和疑虑，更好地赢得了村民的理解和支持。 “我们还大力培养入党积极分子，同时注重发挥乡贤、老党员、年轻人的作用，成立乡贤会、老村干部会与乡村振兴先锋队，使其与党员大会形成联动，提升村民的主人翁意识与责任感。”张明忠说，干工作首先要抓人心，只有大家心往一处想、劲往一处使，工作才能顺利开展起来。 在党建引领下，张明忠带领全村党员干部在脱贫攻坚、疫情防控、乡村振兴等“大考”中凝心聚力、真抓实干，切实为村民办实事、解难题，仙人溪村逐渐呈现经济向好、积极向上的景象，干群关系也大为改善。 “老百姓的眼睛是雪亮的，谁为他们谋福利，他们就支持谁。”湖南省外事办驻仙人溪村乡村振兴工作队队员刘牧说，如今的仙人溪村，已从“上访村”成为永定区党建工作免检村，张明忠还高票当选为永定区第八届区人大代表。  仙人溪村党员参加主题党日活动。 受访者供图抓基础改善投资环境 从张家界永定城区驱车前往仙人溪村，沿着平整的山路蜿蜒而上，40多分钟后就到达仙人溪村部。 一路看看车窗外的风光，车程十分轻松。但在三年前，基础设施落后还是制约仙人溪村发展的重要因素之一。“要想富，先修路。”自2020年初起，张明忠就通过多方筹集资金，带领村班子成员、村民，全力投入到通组公路的建设上。 “以前这里只能走土路进出，年年整路年年冲损。”张明忠指着连接犀牛潭片与仙人溪片的通组道路说，道路没硬化前，稍重的车辆经过就会在路面留下大坑，遇上雨天更是泥泞难行。他上任后还专门聘请附近的一位村民每日对路面进行清理、修整。但这种方法治标不治本，吃力不讨好。 为彻底解决这些“肠梗阻”道路，村里2020年初首先硬化了仙人溪片1.78公里的通村主干道，2020年底又硬化了熊壁岩片的2.1公里通组公路，2022年又重新启动涉及四个村民小组400多人、长2.8公里的省级扶贫道路硬化项目，共筹措资金460余万元。 随着“肠梗阻”道路打通，仙人溪村未经雕琢的美丽风光让越来越多的游客“不请自来”。2022年夏日，仙人溪村日均游客上千人，虽暂无门票收入，但庞大的人流仍给村里带来可观的消费收入。 为改善村民饮水难题，2022年张明忠充分利用省级乡村振兴重点帮扶村驻仙人溪村这一资源，多次与湖南省外事办驻村干部对接水池建设项目，使困扰村民多年的饮水问题得到解决。 仙人溪村熊壁岩海拔高、气温低，加之山顶地势较平坦，土层肥沃，村支两委因地制宜，在此大力发展高山反季节蔬菜。为拉长产业链，增加附加值，实现三产融合，张明忠积极争取省级驻村工作队帮扶和支持，与步步高集团签订战略合作协议，并多方争取资金在杆子坪易地扶贫安置点修建面积达700平方米的综合服务大楼，用以建立蔬菜分拣中心和综合服务超市，纳入村集体统一管理。 “现在交通便利了，综合服务大楼建成后，不仅可以保护熊壁岩高山反季节蔬菜的销路和价格，还能带动周边村镇民众种植蔬菜。”张明忠说，该项目投产后，仅分拣中心就可以解决30人以上的就业，带动间接就业200多人。  仙人溪境内的小天门景观。 张雪盈 摄抓资源激活产业发展 仙人溪村境内的大峡谷奇峰兀立、山清水秀，其标志性景观——小天门令文人墨客流连忘返；熊壁岩山顶海拔超1300米，四周悬崖绝壁，其山体与天门山、七星山合称张家界三大绝壁高山。 “仙人溪村环境优美，植被覆盖率达98%，且处在张家界市1小时生活圈内，发展旅游大有可为。”一次偶然的机会，张明忠发现两名美术爱好者石给给、李嗯嗯在仙人溪村长住写生，其作品精良、笔触细腻，在社交平台反响热烈。为让两人安心在此创作，张明忠自掏腰包为其改善居住环境；同时思考该如何利用村里的自然生态资源，发展产业经济。 好消息来得猝不及防。专心从事艺术创作的石给给和李嗯嗯精品不断，很快便引起一位上海投资人的关注。后者决定与两人合作，在仙人溪村建设一期投资6000万元的“失落山谷”项目。该项目计划打造一个集文化、艺术、创意、旅游、健康、民宿等于一体的产业基地，吸引艺术家和高阶人群来此创作、休闲，再通过他们的作品持续向外推介“失落山谷”和仙人溪村。 在张明忠看来，仙人溪村山美水好，其上游地段属一级饮用水源保护区，发展产业需慎之又慎。“失落山谷”项目不在水源保护区内，又能践行“绿水青山就是金山银山”的理念，与村里的发展思路十分吻合。 “产业兴旺是乡村振兴的重要基础。”张明忠介绍说，湖南省委外事办驻村工作队和村支两委都十分重视产业发展，除“失落山谷”项目外，近两年来还签约了博落回中草药种植项目、仙人溪村国际艺术村项目、仙人溪村农业文化旅游综合产业园等，既增加了村集体经济收入，又解决了村民务工难的问题，村民收入随之得到成倍增加。 目前，仙人溪村支两委与湖南省委外事办派驻工作队共同拟定了《仙人溪村乡村振兴产业发展规划》，有序推进农村资源变资产、资金变股金、农民变股东，积极促进各项产业发展。 张明忠及村“两委”班子成员三年的奋斗换来了丰硕回报。2022年，仙人溪村村集体经济收入预计可达70万元。“这里面有部分是爱心企业的捐赠，但随着‘失落山谷’等项目陆续建成投产，未来两到三年内村集体经济还将继续增长，可为村民做更多实事。”张明忠说，去年村里有9个孩子被大学录取，是近年来成绩最好的一年。村里不仅召开了优秀学子表彰大会，还为他们颁发了村级奖学金，勉励他们将来更好地回报社会、回报家乡。他上任前村里欠下的旧债也在陆续偿还，预计未来两年内能全部结清。 看着仙人溪村蒸蒸日上的发展态势，张明忠的“共富梦”更加明晰：加快乡村振兴步伐，让更多年轻人看见家乡的发展机会，吸引他们返乡创业、就业，为仙人溪村的后续发展注入源源不断的活力。(完)
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